Comment fonctionne hypothécaires

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Lorsque vous voyagez pour affaires ou pour le plaisir, de rien de there†™ pire que de penser que vous avez une réservation et l'apprentissage de vos réservations d'hôtel perdu, votre chambre dispose d'un lit et non deux chambres, ou vous pensiez que votre heure d'arrivée était midi, pour trouver out est vraiment 15h00. Pour éviter ces choses de se produire, il y a quelques conseils de réservation d'hôtel utiles voyageurs chevronnés recommandent:

Discuter des politiques de l'hôtel avant de faire des réservations, et les vérifier à l'arrivée. Certains hôtels ont besoin de cartes de crédit à l'arrivée pour les frais d'hôtel, telles que l'utilisation du téléphone, service de chambre, repas à l'hôtel, ou même prendre -out organisés par l'hôtel avec des restaurants de la région, etc. Si une carte de crédit ne sont pas disponibles, un dépôt en espèces / chèque peut-être nécessaire pour les services / frais qui peuvent courir pendant le séjour à l'hôtel. Déterminer le moment où les heures de check-in / check-out sont, lorsque les politiques d'annulation entrent en affectent et vérifier les limites d'occupation si vous séjournez dans une chambre avec plusieurs occupants.

Pour la sécurité de compensation aussi facile que possible.

-Passez en revue les lignes directrices pour les liquides et les gels sur vos supports de vol Carry-la page des bagages avant votre vol.

-Ont passer votre identité avec photo émise par le gouvernement et l'embarquement prêt pour l'inspection.

-Portez des chaussures qui sont faciles à enfiler et à l'extérieur, étant donné que toutes les chaussures doivent être radiographiés.

-Rappelez-vous de placer tous les manteaux et vestes dans un bac pour le criblage à rayons x.

-Faites votre ordinateur portable facilement accessible aux fins d'inspection.

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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé (PHC) &# 8211; Comment ça marche, Pro &# 038; Les inconvénients

De nombreuses personnes âgées ont du mal à joindre les deux bouts chaque mois. En même temps, ils possèdent souvent des milliers de dollars de biens immobiliers sous forme d'équité dans leur maison. Mais à moins qu'ils prennent des mesures, que l'équité reste intouchable, incapable de les aider avec les frais de subsistance de base. Ce qui est pire est que les paiements hypothécaires réduisent davantage leurs liquidités disponibles chaque mois pour payer les dépenses essentielles.

A Henry J. Kaiser Family Foundation rapport indique que plus de trois des quatre personnes âgées de plus de 65 ans ont l'équité dans leurs maisons allant de 67700 $ à 325200 $. Une personne sur 20 ont l'équité maison supérieure à 398 500 $ et 1% ont plus de 799850 $.

Et pourtant, près de la moitié des Américains âgés dépendent de la sécurité sociale pendant au moins une moitié ou plus de leurs revenus, alors que l'un des huit dépendent uniquement de la sécurité sociale. Mais bon nombre de ces personnes âgées ont l'équité à domicile qui pourrait être converti en revenus en espèces.

Si vous ou vos parents sont « maison-rich9rdquo; mais l'argent aux pauvres, il est temps de se demander si un prêt hypothécaire inversé sur la maison familiale est une meilleure alternative aux voies traditionnelles de conversion en actions de la maison d'un actif en espèces.

Méthodes traditionnelles pour Convertir Home Equity en argent comptant

Pour les aînés qui désirent anticiper et de vivre dans leur résidence actuelle dans un avenir prévisible, il y a quelques façons traditionnelles (non compris l'hypothèque inversée) pour convertir les capitaux propres de la maison en espèces:

  • Home Equity Loans. Un prêt hypothécaire est essentiellement un prêt consenti au propriétaire garanti par la réception du prêteur d'un privilège de second hypothèque sur le bien immobilier. Le prêt sous-jacent peut être aussi élevé que 100% du capital du propriétaire, selon les critères du prêteur, la cote de crédit de l'emprunteur, et les modalités de remboursement négociés. Par exemple, un propriétaire d'équité peut généralement emprunter une somme forfaitaire égale à un montant compris entre 80% et 100% du capital.
  • Home Equity ligne de crédit. Une ligne de crédit hypothécaire (HELOC) est une ligne de crédit renouvelable d'un montant à la valeur des capitaux propres, généralement avec un taux d'intérêt variable, donc les montants de paiement varient de mois en mois. Comme d'autres prêts personnels, les conditions du prêt et le montant du crédit qui peuvent être disponibles est l'objet de négociations entre l'emprunteur et le prêteur.
  • Cash Out refinancement hypothécaire. Alors que les taux d'intérêt beaucoup plus bas et se déplacent / ou leurs fonds propres augmente, les propriétaires refinancent afin qu'ils puissent réduire le taux d'intérêt sur le prêt sous-jacent et réduire ensuite leurs paiements mensuels ou convertir une partie de leurs fonds propres en espèces. Par exemple, dire un propriétaire a acheté une nouvelle maison en 2000 pour 312 000 $. Le prêt de 30 ans, le taux fixe de 6% exige un paiement mensuel de 1,824.40 $. Aujourd'hui, la maison a une valeur estimative de 350 000 $ et les taux d'intérêt ont baissé à 3,5%. Le propriétaire refinance ensuite la maison à un taux de 3,5% pendant 30 ans avec un paiement mensuel de 1,582.85 $. En conséquence du refinancement, le propriétaire paie l'hypothèque initiale, réduit son paiement de plus de 240 $, et est capable de tirer $ 30.000 en espèces des capitaux propres bâtie.

Bien que ces méthodes sont un moyen d'accéder à l'équité fermé à clé, ils partagent tous une foule d'inconvénients:

  • L'exposition continue à déclins Real Estate. Étant donné que le prêteur a « -recourse9rdquo complète; au propriétaire si le prêt hypothécaire n'est pas remboursé, le propriétaire est responsable si le produit de la vente de la propriété est inférieure à l'hypothèque en cours. Immobilier avec une valeur inférieure à l'hypothèque est considéré comme « sous-marine, 9rdquo; une condition dans laquelle de nombreux propriétaires se sont retrouvés suite à la crise des titres hypothécaires de 2008-2009.
  • Les paiements requis pour terme du nouveau prêt hypothécaire. Le propriétaire de refinancement chez lui dans notre exemple avait fait près de 14 ans des 30 années de paiements. Le refinancement - avec un nouveau prêt - redémarre l'horloge pour une autre période de 30 ans, essentiellement en ajoutant 14 ans de paiements à l'ancienne date d'échéance. les aînés retraités peuvent ne pas avoir un revenu suffisant pour faire confortablement les paiements après la retraite.
  • Paiements hypothécaires en souffrance par le prêteur forclusion Trigger. L'obligation légale de faire des paiements au prêteur existe pour la durée du prêt. Le défaut de paiement peut entraîner la forclusion et de la vente de la propriété. Si l'hypothèque est sous l'eau, les personnes âgées perdent non seulement leur maison, mais ils doivent faire la différence entre le produit et le prêt hypothécaire en cours.

Un prêt hypothécaire à domicile inverse - parfois appelée comme une hypothèque de conversion d'actions à domicile (PHC) - est FHA approuvé pour les personnes âgées seulement, et est une méthode de plus en plus populaire pour les propriétaires plus âgés (62 ans et plus) pour convertir les capitaux propres excès de la maison en une somme forfaitaire d'argent, une ligne de crédit ou d'une série semblable à la rente des paiements mensuels réguliers.

Le prêteur qui rend le prêt hypothécaire inversé a un privilège de premier rang hypothécaire sur la propriété, mais ne reçoit pas de paiements sur le prêt comme un prêt hypothécaire traditionnel, ni le propriétaire responsable de toute insuffisance de la valeur lorsque le prêteur reçoit des biens immobiliers à la mort ou déplacer du propriétaire. La beauté dans ce type de prêt est que l'emprunteur reçoit l'argent du prêteur, dont le montant est basé sur le montant des capitaux propres dans la maison ainsi que d'autres facteurs, tels que l'âge et le taux d'intérêt. Cependant, puisque la maison est utilisée comme garantie sur le prêt, le prêteur reçoit la propriété à la mort ou déménagement du propriétaire. (Cela dit, le propriétaire ou les héritiers peuvent rembourser le prêt à tout moment et de garder ainsi la maison.)

Par exemple, un prêteur hypothécaire inversé accepte de faire un privilège de premier rang hypothécaire de 150 000 $ sur la maison du propriétaire qui a une valeur estimative actuelle de 300 000 $. Cependant, le propriétaire a un prêt hypothécaire précédent en place de 100 000 $. En utilisant le produit du nouveau prêt (150 000 $), le propriétaire paie l'hypothèque existante de 100 000 $, laissant l'excédent du produit de 50 000 $. (Si la maison n'a pas une hypothèque existante, le produit du propriétaire serait égale à la totalité de 150 000 $). Le propriétaire peut choisir de recevoir le paiement dans l'une des façons suivantes:

  1. Prenez le 50 000 $ en espèces - ce qu'on appelle un « paiement forfaitaire » - immédiatement à la clôture et de passer ou de l'enregistrer comme vous le souhaitez. Il n'y a pas de conséquences fiscales.
  2. Prenez le 50 000 $ dans une série de paiements mensuels du prêteur hypothécaire inversé. Les paiements peuvent être basés sur un nombre fixe de paiements ou d'un calcul actuariel pour l'espérance de vie du propriétaire.
  3. Prenez le 50 000 $ sous la forme d'une ligne de crédit qui peut être tirée sur à tout moment par le propriétaire. Si les retards de propriétaires de dessin de la ligne, la société de prêts hypothécaires réduira l'intérêt sur l'hypothèque inversée sous-jacente.
  4. Prenez le 50 000 $ dans une combinaison de paiements et une ligne de crédit.

Le propriétaire est jamais tenu de rembourser le principal ou le paiement des intérêts sur un prêt hypothécaire inversé. Ces caractéristiques - le paiement d'argent d'un prêteur au propriétaire qui ne sont pas imposables et ne porte pas atteinte prestations de sécurité sociale ou l'assurance-maladie - peuvent particulièrement avantageuse pour les aînés à court d'argent.

Il y a plusieurs critères d'admissibilité claire de coupe pour les emprunteurs pour obtenir un prêt hypothécaire inversé.

  • Les emprunteurs doivent être âgés de 62 ans ou plus.
  • La maison achetée doit être la résidence principale des emprunteurs.
  • La propriété doit être individuelle ou un condominium approuvé par la FHA.
  • Les emprunteurs doivent remplir un HUD approuvé séance de consultation afin d'assurer qu'ils comprennent les coûts financiers et les exigences juridiques de la HECM.
  • Les emprunteurs doivent avoir la capacité financière de payer les dépenses obligatoires telles que les taxes foncières, assurance habitation, et un entretien normal.

Le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires, que ce soit classique ou inverse, peut être à un taux fixe ou variable et est basée sur les taux d'intérêt du marché existants et les décisions d'affaires de chaque entreprise hypothécaire à se différencier de ses concurrents. En conséquence, les taux varient généralement un peu de prêteur au prêteur, tout comme les taux varient pour les prêts hypothécaires conventionnels.

En plus des frais de clôture traditionnels, est chargé d'une prime d'assurance prêt hypothécaire initial (MIP). La taxe est égale à 0,5% si le rapport prêt-valeur (LTV) est de 60% ou moins, ou 2,5% si le LTV est supérieur à 60%. 1,5% MIP supplémentaire est facturé chaque année. Cette offre une protection en cas de prêteur la valeur de la baisse de la maison pendant la durée de l'hypothèque inversée. Il est intéressant de noter que les prêts hypothécaires immobiliers conventionnels ne nécessitent généralement pas l'assurance hypothécaire si le versement de la maison est de 20% ou plus.

Tout comme dans les prêts hypothécaires traditionnels, les prêteurs exigent que les propriétaires achètent et maintenir l'assurance des biens, payer des impôts fonciers à l'échéance, et maintenir la propriété dans un état raisonnable. Étant donné que les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels qu'il n'y a jamais une obligation d'effectuer des paiements au prêteur hypothécaire, les mûrit de prêt (ou ne peut être appelé par le prêteur) dans des conditions spécifiques appelées « événements de maturité », tels que les suivants :

  • Tous les emprunteurs sont décédés.
  • Tous les emprunteurs ont vendu ou titre de propriété à un tiers.
  • La propriété n'est plus la résidence principale de tout emprunteur en cas de décès ou d'une condition physique ou mentale qui dure plus de 12 mois.
  • Les emprunteurs refusent de payer l'impôt foncier ou de maintenir l'assurance de biens et ont été l'occasion de corriger les lacunes.
  • Les emprunteurs refusent ou sont incapables de maintenir la propriété en bon état après un processus de mise en demeure et l'arbitrage.

Dans de tels cas, le propriétaire (s'il est vivant) ou la succession a la possibilité de garder la maison en payant le prêt hypothécaire inversé. Si la maison est évaluée à moins que le prêt hypothécaire au moment où le prêt est exigible, le propriétaire ou l'exécuteur testamentaire de la succession prend aucune mesure sauf pour faciliter la saisie de la maison par le prêteur. Le prêteur vend ensuite la propriété pour autant que possible, en appliquant le produit à l'encours du prêt.

Il est important de noter que s'il y a l'argent qui reste après le remboursement du prêt, l'excédent est retourné à la succession. Si le prêt est supérieur au produit des ventes, la perte est supportée exclusivement par la société hypothécaire inversé.

Comment les prêts hypothécaires inversés Differ des prêts hypothécaires traditionnels

Il y a plusieurs caractéristiques inhabituelles de prêts hypothécaires inversés qui diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels.

  1. Sole sécurité du prêteur pour un prêt hypothécaire inversé est la maison de la propriété. Étant donné que le propriétaire n'est jamais nécessaire pour effectuer des paiements hypothécaires, la source de remboursement au prêteur hypothécaire est la vente de la propriété à la mort du propriétaire ou de déplacer de la propriété. Par contrat, le propriétaire est autorisé à rester dans la propriété tant qu'il ou elle est vivante et la maison est sa résidence principale.
  2. Note des propriétaires occupants de crédit ou l'histoire est Immatériel. Étant donné que le propriétaire n'est pas tenu de verser, sa situation financière passée ou actuelle n'est pas un facteur dans la souscription, ni la mise en place du taux de crédit étendu sur l'hypothèque.
  3. Prêt-à-valeur (LTV) ratios sont moins de prêts hypothécaires traditionnels Trouvé dans. Les prêteurs traditionnels sont garantis à la fois par la valeur marchande de la propriété et la responsabilité financière des emprunteurs. Par conséquent, certains prêteurs prêt jusqu'à 100% de la valeur marchande de la propriété. prêt hypothécaire inversé quotités varient généralement entre 50% et 65%.
  4. Plus l'Emprunteur Plus jeune, plus le prêt-à-valeur Ratio des prêts hypothécaires inversés. L'espérance de vie actuarielle du plus jeune emprunteur est la base de calcul de la durée probable du prêt. Toutefois, le prêt ne mûrit pas jusqu'à ce que le dernier propriétaire vivant meurt ou se éloigne de la maison. Si le propriétaire meurt plus tôt que prévu, le principal du prêt devient exigible à ce moment-là; si le propriétaire vit plus longtemps que le projet des tableaux actuariels, le prêt est prolongé jusqu'à la mort plus tard. Par exemple, une femme âgée de 80 ans a 9,61 ans espérance de vie restante tandis qu'une femme de 70 ans serait 16,33 ans. Dans notre exemple, le montant maximal du prêt pour les 80 ans serait 187712 $. L'emprunteur plus sur la même propriété $ 300000 recevrait plus de 50 000 $ que le prêt pour le plus jeune âgé de 70 ans. En d'autres termes, le ratio LTV est plus élevé pour les personnes âgées super.

Après avoir élevé leur famille au moment où ils atteignent l'âge de la retraite, de nombreuses personnes âgées cherchent une plus petite empreinte de logements avec moins d'entretien et moins les coûts. Avant le développement du PHC pour l'achat de prêt - également un prêt FHA assuré - les personnes âgées qui ont été la réduction des effectifs et voulaient utiliser un prêt hypothécaire inversé ont dû supporter deux fermetures coûteuses: la première sur une hypothèque traditionnelle pour acheter la maison plus petite, suivi par un second refinancement (et la fermeture) en utilisant le produit de prêt hypothécaire inversé pour rembourser l'hypothèque traditionnelle.

Se rendant compte du PHC est un véhicule idéal pour financer une nouvelle maison, maximiser le produit en espèces au profit des personnes âgées et éliminer les paiements de la maison jusqu'à la mort ou un déménagement plus tard, la FHA a approuvé le HECM pour le prêt d'achat, éliminant ainsi les tracas et le coût du fermeture hypothécaire traditionnel. En plus des critères d'admissibilité standard, il présente les mandats suivants:

  • Toute différence entre le prix d'achat de la nouvelle maison et le produit du prêt HECM doit être payé en espèces par l'emprunteur à la clôture. Par exemple, si le prix d'achat d'une maison est 300 000 $ et le montant du prêt net après déduction des frais de règlement est 140000 $, les emprunteurs doivent avoir 160 000 $ en espèces pour fermer.
  • Les emprunteurs doivent compléter une séance de consultation approuvé par HUD pour assurer qu'ils comprennent les coûts financiers et les exigences juridiques de la HECM.

Alors qu'une hypothèque conventionnelle sur la nouvelle propriété pourrait nécessiter moins d'argent sur la clôture du prêt que le PHC, il faut aussi faire des paiements mensuels à la société de prêts hypothécaires. Par exemple, les coûts pour fermer le 300 000 $ achat d'une maison avec un 80% à prêt-valeur serait d'environ 70 000 $ (60 000 $ comptant + 10.000 $ frais de clôture). Le financement avec une hypothèque HECM coûterait une somme supplémentaire de 90 000 $ en produit (160 000 $ - 70 000 $), mais éliminer les paiements hypothécaires futurs (estimé à 1 200 $ par mois à des taux d'intérêt actuels) et des pertes si la valeur future du marché de la baisse de la maison. Les emprunteurs potentiels doivent « exécuter les chiffres » pour déterminer la meilleure approche pour leur situation.

Les personnes âgées qui envisagent un prêt hypothécaire inversé devrait reconnaître qu'il a des avantages et des inconvénients, en fonction de leur situation personnelle, la situation financière et les désirs de l'immobilier.

  1. Aucun paiement de prêt hypothécaire sont toujours nécessaires alors qu'un propriétaire est vivant et vit sur la propriété.
  2. prêts hypothécaires inversés ne sont pas une durée déterminée, mais viennent en raison seulement de l'apparition d'événements spécifiques définis, tels que la mort des emprunteurs.
  3. Ni l'emprunteur hypothécaire inversé, ni sa succession est à risque financier si la valeur de la maison tombe en dessous ou est inférieur au solde du prêt hypothécaire à tout moment.
  4. L'emprunteur hypothécaire inversé ou sa succession a une option à tout moment de rembourser le prêt hypothécaire inversé et conserver la propriété de la maison, comme avec d'autres prêts hypothécaires.
  5. La cote de crédit de l'emprunteur n'est pas pris en compte dans les critères pour faire un prêt hypothécaire inversé. Une faillite personnelle d'un emprunteur n'affectera pas le statut hypothécaire inversé si les autres conditions sont remplies.
  6. l'équité en excès peut être pris sous la forme d'une somme forfaitaire, mensuellement pour une durée déterminée ou le montant, comme une ligne de crédit, ou une combinaison des trois.
  1. Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, la propriété doit être la résidence principale des emprunteurs.
  2. Un prêt hypothécaire inversé est limité à la baisse des ratios de valeur prêt-à-marché (50% à 65%) que les prêts hypothécaires traditionnels, qui peuvent atteindre 100% de la valeur du marché.
  3. L'emprunteur et son conjoint doivent être âgés de 62 ans ou plus. Les prêts hypothécaires inversés ne sont pas disponibles pour les emprunteurs plus jeunes.
  4. Les intérêts sur l'hypothèque inversée ne sont pas déductibles aux fins de l'impôt sur le revenu jusqu'à ce que le prêt est remboursé.
  5. Une prime d'hypothèque d'avance est chargé - entre 0,5% et 2,5%, selon le rapport prêt-valeur - ainsi que d'une prime d'hypothèque annuelle de 1,5%.
  6. Les emprunteurs ont besoin de conseils financiers avant avant l'approbation.
  7. À moins que les héritiers de l'hypothèque inversée choisissent de rembourser l'hypothèque inversée, le titre de la maison revient au prêteur et sera vendu.

Comme un stock qui ne paie pas de dividende ou d'une obligation à coupon zéro, l'équité dans une maison fournit pas d'argent à son propriétaire; toute augmentation de la valeur des capitaux propres est en sommeil jusqu'à ce que l'actif soit vendu ou la maison est refinancé avec une pire de amount.What plus de prêt est que les personnes âgées qui font encore les paiements hypothécaires ajoutent à la quantité ligoté en capitaux propres dans leur maison. Dans de nombreux cas, ces fonds pourraient mieux les servir sous forme de liquidités disponibles.

Si vous ou vos parents sont 62 ans et plus, le PHC peut être un outil précieux pour vous aider à atteindre la sécurité financière et la tranquillité d'esprit. Rappelez-vous que l'hypothèque inversée est pas pour tout le monde. Assurez-vous de comprendre les obligations et les droits associés à un prêt hypothécaire inversé avant de conclure un accord.

Avez-vous ou des membres de la famille souscrit un prêt hypothécaire inversé?


Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé? Explication complète 2017

Les prêts hypothécaires inversés ont obtenu beaucoup de presse beaucoup plus favorable ces derniers temps autant de l'hystérie a commencé à disparaître et les gens cherchent en fait le programme et ce qu'il fait vraiment, pas ce qu'ils ont entendu le fait d'une source anonyme.

Tous inverse Hypothèque va tirer le rideau et vous permettre de voir comment l'hypothèque inversée fonctionne vraiment. Nous sommes un peu unique pour un prêteur hypothécaire inversé en ce que nous don&# 8217; t croient que l'hypothèque inversée est bon pour chaque emprunteur. Cette&# 8217; de droit, nous croyons en fait qu'il ya beaucoup de gens qui ne devraient pas obtenir un prêt hypothécaire inversé et nous couvrira que dans cet article ainsi que. Auparavant, les gens à croire que l'hypothèque inversée est le prêt de dernier recours. Cela suffit isn&# 8217; t le cas et nous allons dissiper ce mythe aussi bien.

Laisser&# 8217; Commençons en définissant clairement ce qu'un prêt hypothécaire inversé est . Un prêt hypothécaire inversé est un prêt. Il&# 8217; est pas un programme de subvention du gouvernement. Vous ne vendez pas votre maison à tout le monde. Comme tout autre prêt, vous avez certaines obligations pour maintenir votre maison, de payer vos impôts et les assurances. L'hypothèque inversée vous permet de rester dans votre maison jusqu'à ce que le dernier emprunteur sur le prêt (ou selon les directives en vigueur, un conjoint admissible qui est âgée de moins de 62 ans au moment où le prêt est obtenu et est reconnu comme un conjoint non emprunteurs ) quitte définitivement la résidence. Cela signifierait la mort ou déplacé hors de la maison et HUD considère une absence de 12 mois ou plus de façon permanente afin de quitter les vacances, les voyages à l'été à la maison et de courte durée (jusqu'à 12 mois) reste à l'hôpital ne sont pas considérés en permanence de partir.

Un prêt hypothécaire inversé est différent d'un prêt traditionnel ou vers l'avant en ce sens qu'elle fonctionne exactement dans le sens inverse. Le prêt traditionnel est une dette en baisse, prêt hausse alors que l'hypothèque inversée est une équité en baisse, prêt de hausse de la dette. En d'autres termes, que vous effectuez des paiements sur un prêt classique, la dette ou le montant que vous devez est réduite et donc l'équité que vous avez dans la propriété augmente au fil du temps. Avec l'hypothèque inversée, vous ne faites aucun paiement afin que vous dessinez des fonds et que les intérêts courent sur le prêt, le solde et votre position grandit de l'équité dans la propriété diminue. Il y a un secret ici bien que je&# 8217; m va vous laisser sur. Il n'y a jamais un paiement dû à un prêt hypothécaire inversé, mais il y a aussi pas de pénalité de remboursement anticipé de toute nature avec un prêt hypothécaire inversé. En d'autres termes, vous pouvez effectuer un paiement si vous le souhaitez à tout moment jusqu'à un paiement, y compris en pleine sans pénalité. De nombreux emprunteurs choisir de rembourser une partie ou la totalité des intérêts courus ou tout montant qu'ils désirent, le choix est les emprunteurs, mais il n'y a pas de paiement nécessaire.

Un montant de prêt hypothécaire inversé est déterminée différemment d'une hypothèque standard ou en avant et vous n&# 8217; t entendre les gens parler de la &# 8220; ratios prêt de valeur&# 8221; comme vous le feriez sur un prêt traditionnel. Sur un prêt traditionnel, le prêteur accepte de prêter un montant fixe qui est déterminé en pourcentage de la valeur de la maison et peut changer en fonction d'un certain nombre de facteurs, dont l'emprunteur&# 8217; le crédit, le montant du prêt requis, le type de propriété, etc. Avec un prêt hypothécaire inversé, il y a un certain nombre de facteurs d'entrée dans une calculatrice et les emprunteurs&# 8217; montant de la prestation ou Limite principale sont déterminées sur la base de l'emprunteur&# 8217; âge (s), la valeur de la maison ou la limite de prêt HUD (selon le moins élevé), et les taux d'intérêt en vigueur à l'époque. De la principale limiter les coûts pour obtenir le prêt sont soustraites, les hypothèques et les privilèges existants doivent être payés en totalité et les fonds restants sont les emprunteurs&# 8217; à voir avec ce qu'ils veulent. La limite de prêt HUD actuel est 636150 $ .

Étant donné que les emprunteurs ne sont pas tenus de faire des paiements, l'intérêt couru sur le solde et la totalité du prêt est remboursé lorsque le dernier emprunteur quitte définitivement la maison, le jeune emprunteur est, moins ils recevront dans le cadre du programme sur la base du HUD calculatrice. Tous les emprunteurs doivent être un minimum de 62 ans. La principale limite est déterminée en fonction de l'âge du plus jeune emprunteur sur le prêt parce que le programme utilise des tables actuarielles pour déterminer combien de temps les emprunteurs sont susceptibles de continuer à accumuler des intérêts. (Lien vers HUD.Gov HECM examen actuariel)

S'il y a des emprunteurs multiples, l'âge de l'emprunteur plus jeune abaissera le montant disponible même lorsqu'un emprunteur le plus âgé est également sur le prêt parce que les conditions permettent à tous les emprunteurs de vivre dans la maison pour le reste de leur vie sans avoir à faire Paiement. Bien sûr, il y aura toujours des exceptions, mais le principe est qu'un emprunteur de 62 ans sera en mesure d'accumuler beaucoup plus d'intérêt sur son / sa vie qu'un emprunteur âgé de 82 ans avec les mêmes termes et donc la calculatrice HUD permet 82 an emprunteur à commencer par une limite principale supérieure.

Il y a un certain nombre de façons différentes emprunteurs peuvent choisir de prendre les fonds à leur disposition sur un prêt hypothécaire inversé. Ils peuvent prendre un tirage au sort forfaitaire des fonds à leur disposition (et je vais entrer dans cette plus loin dans une minute), ils peuvent obtenir une ligne de crédit qu'ils peuvent avoir accès à leur guise, ils peuvent obtenir un paiement pour un montant fixe et période connue sous le nom d'un paiement à terme ou peut opter pour un paiement du régime foncier qui est un paiement garanti à vie aussi longtemps qu'ils vivent dans la maison. En plus de ces options, ils peuvent utiliser une version modifiée de chacun et &# 8220; mélange&# 8221; les programmes si vous voulez.

Par exemple, un emprunteur en Californie né en 1951 propriétaire d'une maison 385000 $ qui n'a pas les hypothèques peut décider qu'il&# 8217; le temps pour obtenir un prêt hypothécaire inversé. Notre emprunteur souhaite 50 000 $ à la clôture pour faire quelques modifications à la propriété et de financer un plan de collège pour son petit-fils. Elle a un revenu supplémentaire qu'elle commencera à recevoir en 4 ans, mais jusque-là, voudrait augmenter son revenu de 1 000 $ par mois. Elle peut prendre un prêt à terme modifié avec un 50 000 $ tirage à la clôture et mettre en place le paiement mensuel pour 4 ans de 1 000 $ par mois. Cela lui laisser une somme supplémentaire de 107 000 $ en une ligne de crédit qu'elle aurait disponible qu'elle pourrait utiliser ou non, complètement son choix. Si elle n'utilise pas la ligne, elle n'a pas d'intérêt sur les fonds qu'elle n'utilise pas et augmente la marge de crédit sur la partie non utilisée.

Cette croissance de la ligne de crédit est ce que tous les gens, y compris les planificateurs financiers, commencent vraiment s'asseoir et de prendre connaissance de. Laisser&# 8217; s revenir à la ligne de crédit 200 000 $ indiqué ci-dessus. Comme nous l'avons vu plus haut, beaucoup de gens considéraient l'hypothèque inversée le prêt de dernier recours dans le passé. mais laissez&# 8217; s envisager un autre emprunteur qui est un planificateur avisé et prévoit pour ses besoins futurs.

Elle a le revenu pour ses besoins actuels, mais craint qu'elle peut avoir besoin de plus d'argent plus tard. Alors, elle obtient son prêt hypothécaire inversé et a même 200 000 $ ligne de crédit disponible pour elle après ses coûts pour obtenir l'hypothèque. Sa ligne de crédit croît au même rythme sur la partie non utilisée de la ligne comme elle l'aurait été tout intérêt et accumule la prime d'assurance hypothécaire avait-elle emprunté l'argent.

Si les taux don&# 8217; t changement, en 10 ans que la ligne de crédit disponible pour elle serait plus 350 000 $. En 15 ans, cette ligne devrait atteindre près de 500 000 $ et en 20 ans quand elle a peut-être besoin des fonds le plus, sa ligne aurait plus de 660 000 $ à sa disposition. Si les taux d'intérêt en hausse de 1% la troisième année et plus d'un pour cent en l'an 7, après 20 ans, les emprunteurs ligne de crédit disponible seraient plus 820000 $.

Maintenant, ce n'est pas revenu, il&# 8217; est pas intérêt que tout le monde paie pour vous et si vous emprunter de l'argent, vous le devez et il accumulera de l'intérêt une fois que vous faites emprunter les fonds. Vous ou vos héritiers doivent rembourser lorsque la propriété se vend. Mais où pouvez-vous assurer que vous aurez entre 660 000 $ et 800 000 $ vous disponible dans 20 ans? La calculatrice est illustré ci-dessous et vous pouvez voir le taux très modestes augmentations utilisées. Si les taux d'accumulation augmentent plus, le taux de croissance sera plus élevé.

le option de débit fixe exige que les emprunteurs à prendre un tirage d'un montant forfaitaire, ce qui signifie les emprunteurs doivent prendre le tirage complet de tout l'argent à leur disposition à la fin du prêt. Ils ne peuvent pas laisser les fonds dans le prêt pour tirages futurs (il n'y a pas d'avenir matches nuls admis au taux fixe). La raison est aussi en raison de la croissance de la ligne.

Comme vous pouvez le constater, le taux de croissance peut être très importante et s'il y avait beaucoup d'emprunteurs avec des fonds non encore utilisés qui ont emprunté à des taux fixes, mais voulaient enfin accéder à leurs fonds de nombreuses années plus tard, après que les taux avaient augmenté, les emprunteurs auraient des fonds beaucoup plus élevés disponibles les à des taux qui ne sont pas disponibles et inverser les prêteurs hypothécaires pourrait ne pas être en mesure de couvrir la demande des demandes du marché ci-dessous pour les fonds. Par conséquent, le HUD a arrêté la ligne de taux fixe de crédit lorsque certains prêteurs ont tenté d'offrir le produit il y a plus d'un an.

En raison du fait que les emprunteurs ont connu un taux de défaut beaucoup plus élevé sur les impôts et l'assurance lorsque 100% des fonds ont été prélevés au tirage initial, HUD a modifié la méthode par laquelle les fonds seraient disponibles pour les emprunteurs qui ne permet à tous les emprunteurs d'accéder à 100% de la limite principale à la fin du prêt.

Les nouveaux paramètres coïncident avec la quantité de l'argent est nécessaire pour rembourser les prêts existants et les privilèges sur la propriété. HUD appelle ces gains nécessaires &# 8220; obligations obligatoires&# 8221 ;. Les emprunteurs ont accès à jusqu'à 100% de leur principale limite si elles utilisent les fonds pour acheter une maison ou de payer des obligations obligatoires dans le cadre de l'opération. Les emprunteurs peuvent également inclure jusqu'à 10% de la limite principale en espèces (jusqu'à la limite principale au maximum) à payer à l'emprunteur au-delà des obligations obligatoires si nécessaire pour que l'emprunteur peut encore obtenir un peu d'argent à la clôture. Laisser&# 8217; s utiliser des chiffres ronds pour des exemples pour illustrer cela. Si un emprunteur a un 100 000 $ la limite principale et ils ont pas prêts / privilèges sur leur maison, ils peuvent prendre jusqu'à 60% ou 60 000 $ de leurs produits à la clôture ou à tout moment au cours des 12 premiers mois du prêt. Le reste 40 000 $ est disponible à l'emprunteur tout moment au bout de 12 mois .

C'est là que le prêt à taux fixe commence à avoir un impact emprunteurs les plus maintenant. Si vous ne disposez pas des privilèges existants pour rembourser, vous perdez la disponibilité des fonds restants après le tirage initial. En d'autres termes, dans notre exemple, l'emprunteur à taux fixe recevrait le 60 000 $, mais puisque le taux fixe est un seul tirage au sort, il n'y aurait plus aucun accès aux fonds et donc ils ne seraient pas en mesure de recevoir le plus 40 000 $ et perdrait les fonds. Si l'ensemble de 100 000 $ était utilisé pour rembourser un prêt existant, que ce soit le programme fonctionnerait aussi bien parce que tout l'argent serait tenu de rembourser l'obligation obligatoire (le prêt existant) et HUD permet.

Il y a une assurance hypothécaire sur tous les prêts hypothécaires inversés assurés gouvernement composé de l'hypothèque initiale avant les primes d'assurance (IMIP) et le renouvellement annuel. Les emprunteurs qui sont limités par HUD ou qui sont admissibles à plus, mais acceptent de se limiter à 60% de leur limite principale au cours des 12 premiers mois paient une prime de 0,5% pour la IMIP alors que les emprunteurs qui ont besoin de plus de 60% de leur principale limite dans les 12 premiers mois doivent payer une IMIP de 2,5% de la valeur de la propriété ou la limite de crédit maximale HUD de 636150 $, selon le moins élevé.

Pour en revenir à notre exemple, la valeur de la propriété pour obtenir le 100 000 $ Limite principale pourrait être 190000 $ et donc le IMIP au niveau inférieur équivaut à 950,00 $, tandis que la prime pour un emprunteur qui a besoin de plus de 60% serait 4750 $ &# 8211; 5 fois cette quantité. Si ce même emprunteur a des prêts et des frais d'un montant de 55 000 $ pour rembourser, le programme permettra à l'emprunteur de prendre 60% dans la première année ou les frais de propriété obligatoires plus 10% de la limite principale (dans ce cas, 10 000 $) .

HUD permet à l'emprunteur de prendre 10 000 $ à la clôture, mais si l'emprunteur accepte de limiter la disponibilité des liquidités au niveau de 60% au cours des 12 premiers mois, il y aurait moins d'argent disponible dans les 12 premiers mois, mais l'emprunteur payerait presque 4 000 $ de moins en frais et aurait tout cet argent disponible après 12 mois&# 8217; temps &# 8211; littéralement le jour 366.

En ce qui concerne les prix, inverser les prêteurs hypothécaires sont maintenant plus disposés que jamais les coûts de rémunération aide chaque fois qu'ils le peuvent sur les prêts hypothécaires inversés. Surtout si vous avez un prêt que vous remboursez, il y a souvent une certaine marge de la valeur du prêt pour le prêteur de pouvoir faire revenir l'argent qu'ils dépensent en votre nom quand ils vendent les crédits de prêt et prêteur sont autorisés par HUD . Magasiner et voir ce qui est disponible. L'éducation est la clé et connaître vos objectifs vous aidera à procurer un prêt qui est le mieux pour votre situation.

Une très faible marge courront le moins d'intérêt une fois que vous commencez à utiliser la ligne, mais si vous êtes à la recherche de la plus grande quantité de la ligne de la croissance du crédit, une marge plus élevée croît à un taux plus élevé. Et obtenir le moins de frais sur votre won de prêt&# 8217; t vous aider si vous prévoyez d'être là depuis 20 ans et en ce que 20 ans, l'intérêt vous coûtera des dizaines de milliers de dollars de plus et votre objectif est de préserver l'équité. Savoir ce que vous voulez de votre prêt hypothécaire inversé vous aidera à choisir l'option qui vous permet de vous réellement.

Et enfin, je vous ai dit que nous ne recommandons pas les prêts hypothécaires inversés pour tout le monde. Si un prêt hypothécaire inversé ne répond pas à vos besoins et vous allez encore être gratter pour passer, vous devez faire face à ce fait avant de commencer à utiliser vos capitaux propres. Si les coûts de l'hypothèque sera presque autant que vous recevrez du prêt en raison du fait que vous vivez dans une région où les coûts de fermeture sont très élevés et la valeur de votre propriété est inférieure à 40 000 $, vous devez réfléchir à savoir si ou non vous souhaitez utiliser vos capitaux propres sur une telle entreprise.

Si l'hypothèque doesn&# 8217; t rendre votre vie plus facile et vous&# 8217; re penser que vous allez juste devoir vendre dans quelques années, de toute façon, encore une fois, pensez à faire ce mouvement maintenant avant de commencer à éroder votre capital et le prochain mouvement devient plus difficile. Le prêt hypothécaire inversé est censé être le dernier prêt dont vous aurez besoin et si vous savez que ce n'est pas votre maison pour toujours, pensez à utiliser votre prêt hypothécaire inversé pour acheter la bonne maison plutôt que comme une solution temporaire qui n'est pas une vraie solution.

En gros, la plupart des emprunteurs peuvent bénéficier quand ils font leurs recherches et de planifier avec soin, mais vous devez savoir comment ils fonctionnent, quels sont vos plans et quelles options seront mieux atteindre vos objectifs. L'éducation est la clé et don&# 8217; t peur de comparer. Si vous n&# 8217; t avant, je l'espère vous savez maintenant comment ils fonctionnent et sont sur votre chemin pour déterminer si un prêt hypothécaire inversé est bon pour vous.

« Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé » par til experts Tout Inverser Nous Hypothèque&# 8217; re ici pour répondre à vos questions! Si vous avez une question sur la façon dont l'hypothèque inversée peut travailler dans votre plan de retraite appelez-nous sans frais (800) 565-1722 ou demande Demandez votre devis ici.

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